Niniejszy wpis będzie dotyczył kredytobiorców, którzy zawarli umowę kredytu frankowego, aby nabyć lokal mieszkalny w celu inwestycyjnym, a dokładnie w celu jego wynajęcia. Jak wiecie, większość spraw frankowych jest wygrywana przez kredytobiorców. Istotnym natomiast pozostaje to, że argumentacja, która leży u podstaw takich wyroków jest związana m.in. z kupnem nieruchomości w celu zaspokojenia swoich potrzeb bytowych. Sytuacja jest jednak zupełnie inna, jeżeli kwota kredytu została przeznaczona na działalność gospodarczą. Jak natomiast wygląda sytuacja prawna, kiedy kredyt nie był uzyskany na działalność gospodarczą, ale był to cel inwestycyjny – niezwiązany z zaspokojeniem swoich potrzeb bytowych?
Klauzule abuzywne (postanowienia niedozwolone).
Tytułem wstępu warto również wspomnieć, że ustalenie formy prawnej kredytobiorcy, a także celu kredytu jest istotne z uwagi na fakt, że klauzule waloryzacyjne (klauzule indeksacyjne i klauzule denominacyjne) w umowach frankowych są przeważnie uznawane przez sądy za klauzule abuzywne. Natomiast swoboda umów w zakresie przedsiębiorców jest większa niż w przypadku stosunku prawnego konsument-przedsiębiorca. Dlatego przyjmuje się, że przedsiębiorca może się zgodzić na nieuczciwe postanowienia. Ma wszakże wiedzę, aby sam ocenić, czy dany przepis umowy jest dla niego akceptowalny, czy nie. Natomiast w przypadku konsumenta, nawet jeżeli konsument zawrze umowę, to i tak (co do zasady) klauzule niedozwolone nie będą go wiązać.
Podzielimy powyższą tematykę na:
- zakup mieszkania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej;
- zakup mieszkania przez osobę fizyczną oraz jego późniejszy wynajem;
- zakup mieszkania przez osobę fizyczną w celu jego wynajmu.
Ad 1. Mieszkanie w ramach działalności gospodarczej.
Jeżeli mieszkanie zostało zakupione w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, to przedsiębiorca nie może się powołać na niedozwolone klauzule waloryzacyjne. Takie uprawnienie dotyczy jedynie konsumentów i zostało ustanowione w art. 395¹ § 1 k.c., zgodnie z którym postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.
Oczywiście w pozwach dot. kredytów frankowych wskazywane są również inne – liczne argumenty, świadczące o nieważności umowy kredytu indeksowanego lub denominowanego do franka szwajcarskiego. Natomiast faktem jest, że w zdecydowanej większość spraw, to właśnie ustalenie niewiążących konsumenta klauzul abuzywnych stanowi o nieważności zawartej umowy. Dlatego też przedsiębiorcy powinni się głęboko zastanowić przed zainicjowaniem sprawy przeciwko bankowi (w jednym z kolejnych wpisów zgłębię to zagadnienie). Ryzyko przegrania takiego procesu jest rzeczywiste, a przy obecnej linii orzeczniczej wręcz wysokie.
Ad 2. Późniejszy wynajem mieszkania przez konsumenta.
Już od dłuższego czasu przyjmowało się, że jeżeli konsument zakupił mieszkanie w celu zaspokojenia swoich potrzeb bytowych, a po pewnym czasie wynajął zakupiony lokal, to jest uprawniony do powołania się na klauzule abuzywne. W takim bowiem przypadku kredytobiorca – konsument korzysta z ochrony przysługującej mu w ramach klauzul niedozwolonych. Zdarzały się orzeczenia przeciwne, choć obecnie stanowisko przeciwne byłoby zupełnie nieuzasadnione.
Ad 3. Zakup mieszkania na wynajem przez konsumenta.
W tym przypadku poruszamy kwestię najbardziej niejednoznaczną, która budziła spore wątpliwości. Znaczna część sądów twierdziła bowiem, że jeżeli zawarcie umowy kredytu miało cel inwestycyjny, to kredytobiorca nie powinien korzystać z ochrony prawnej przysługującej konsumentowi. Osobiście nie zgadzałem się z tym stanowiskiem. Kupno rzeczy w celu zarobkowym, czy też ogólnie inwestycyjnym nie czyni z nas przedsiębiorców. Dlatego w moim odczuciu cel zarobkowy nie powinien pozbawiać nas statusu konsumenta, a także ochrony prawnej przysługującej konsumentowi.
Powyżej wskazałem moje zdanie, natomiast tak jak zaznaczyłem wcześniej – niniejsza kwestia była niejednoznaczna i sądy różnie ją oceniały. Obecnie jednak nie powinno być wątpliwości. Niniejszym zagadnieniem zajął się bowiem Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE). I tak w dniu 24 października 2024 r., w sprawie rozpoznawanej pod sygn. akt C-347/23 TSUE wydał wyrok, w którym uznał, że osoba fizyczna zawierająca umowę kredytu hipotecznego mającego na celu sfinansowanie nabycia nieruchomości mieszkalnej w celu oddania jej w najem zachowuje status konsumenta.
Uważam, że stanowisko wyrażone przez TSUE jest w pełni prawidłowe. Jednocześnie niniejsze orzeczenie jest bardzo korzystne dla kredytobiorców. Uważam, że właśnie po tym orzeczeniu (a nie wcześniej) kredytobiorcy, którzy zakupili mieszkanie w celu jego wynajęcia, powinni wystąpić na drogę sądową. Wcześniej rozstrzygnięcie takiej sprawy było dość trudne do przewidzenia, ponieważ różne składy orzecznicze miały odmienne stanowiska w opisywanym zagadnieniu. Jeżeli natomiast trafiliśmy na skład, który prezentował stanowisko nieprzychylne dla kredytobiorców, a sprawa została już prawomocnie przegrana, to powyższy wyrok TSUE niczego dla nas nie zmienia. Sprawa jest przegrana, a to że racja była po naszej stronie jest niestety zupełnie bezwartościowe. Właśnie dlatego uważam, że lepiej było poczekać z wystąpieniem na drogę sądową, niż zdawać się na szczęście. Nieszczęście bowiem było dla nas dość kosztowne, a co gorsze zamykało nam drogę do naprawdę dużych korzyści, które mogliśmy uzyskać.
